Realkreditten stilles over for nye og dyre krav i reguleringen.
»Realkreditten skummer fløden«, og »Historisk høje gebyrer i realkreditten« er blot et par af overskrifterne i medierne, som får det til at se ud, som om realkreditinstitutterne skovler penge ind. Det er ikke tilfældet.
En stor del af den kritik, der for tiden hagler ned over realkreditten, er nemlig lige så berettiget, som hvis forbrugerne skælder supermarkederne ud over, at prisen på smør og ost stiger, fordi lovgiverne har indført en fedtafgift. Når politikerne som en konsekvens af finanskrisen beslutter at indføre højere kapitalkrav, er realkreditinstitutterne nødt til at sende regningen videre til låntagerne/forbrugerne.
Hvad er det så for kapitalkrav, som institutterne skal være i stand til at overholde?
• Kravet til egenkapital stiger fra de nuværende 2 pct. op til 14,5 pct.
• Kravet til den samlede kapital stiger fra 8 pct. op til 18 pct.
• Prisen for kapital til opfyldelse af kapitalkravene er i dag en nettorente i størrelsesor-denen 9-10 pct. Før finanskrisen var prisen på sådan kapital 0,2 pct.
Selvom kravene først træder i kraft i løbet af de kommende år, er det nødvendigt at begynde tilpasningen i god tid. Med kapitalkrav, der stiger så stærkt kombineret med øgede krav til kapitalens kvalitet, er det umuligt at vente til sidste øjeblik.
Oven i kommer kravet om supplerende sikkerhed, der også kommer fra EU, og som betyder, at de danske realkreditinstitutter allerede i dag har måttet lægge 110 mia. kr. til side på grund af de faldende ejendomspriser.
Det groteske er, at netop den ekstraregning er helt overflødig. På grund af den høje sikker-hed, der i forvejen er bygget ind i det danske realkreditsystem, bunder den i ren tryghedsnar-komani. I virkeligheden har realkreditinstitutterne kun én væsentlig risiko: At låntager ikke betaler sine ydelser til tiden eller helt lader være med at betale. Og den risiko er allerede dækket af det kapitalkrav, der er stillet til deres udlån.
I mere end 200 år har dansk realkredit klaret sig igennem adskillige kriser med voldsomme prisfald på ejendomsmarkedet. Ikke én eneste gang er et realkreditinstitut gået konkurs. Danske realkreditobligationer er top-rated og behøver ikke supplerende sikkerhed.
Men kravet udspringer af EU-regler og er begrundet i den løbende overholdelse af belå-ningsgrænserne, der har været gældende siden indførelsen af SDO-lovgivningen i 2007. I praksis skal realkreditinstitutterne opgøre værdien af hver ejendom bag hvert udlån på lø-bende basis og stille sikkerhed krone for krone, når lånet ligger ud over den maksimale låne-grænse på henholdsvis 80 pct. for boliger og 60 pct. for erhvervsejendomme.
De nye kapitalkrav rammer alle banker og realkreditinstitutter i EU. Desuden rammes de finansielle virksomheder af stigende tab på grund af den økonomiske krise. Alt dette gør det dyrere at låne. Men selv med de stigninger i bidraget, som vi har set i den seneste tid, har vi stadig et af verdens billigste realkreditsystemer – formentlig det billigste.
Endelig er det værd at huske, at den investorsikkerhed, der er bygget ind i de danske real-kreditobligationer, er med til at give låntagerne en meget lav renteudgift. Faktisk handles danske realkreditobligationer til bedre priser end franske statsobligationer.
Dagens Synspunkt er skrevet af Ane Arnth Jensen, direktør, Realkreditrådet
